13 hours ago
2
Jakarta, CNBC Indonesia - Tak hanya harga-harga bahan pokok yang terus mengalami kenaikan, harga rumah juga semakin di luar jangkauan finansial penduduk di banyak kota besar dunia.
Harga properti telah jauh melampaui pendapatan masyarakat dalam beberapa dekade terakhir, membuat rumah menjadi semakin tidak terjangkau di berbagai belahan dunia.
Harga rumah yang melambung tinggi dibandingkan pendapatan penduduk dapat mengisyaratkan adanya kesenjangan antara pertumbuhan pasar properti dengan pendapatan pekerja. Hal ini bisa menjadi sebuah sinyal bahwa kelas menengah sulit naik menjadi pemilik rumah, memperlebar jurang ketimpangan.
Harga tinggi mencerminkan ramainya permintaan untuk tinggal di kota tersebut, dapat dikarenakan besarnya peluang kerja sebagai pusat bisnis di suatu negara.
Selain "ditarik" oleh tingginya permintaan, kenaikan harga juga dapat didorong oleh tekanan dari sisi penawaran seperti problematika lahan terbatas, regulasi ketat, serta pembangunan.
Daftar ini mengurutkan pasar perumahan paling tidak terjangkau di dunia berdasarkan rasio harga rumah terhadap pendapatan. Data ini berasal dari Demographia International Housing Affordability Report 2025.
Laporan ini membandingkan 94 pasar perumahan utama di seluruh dunia, menyoroti kota-kota dengan harga perumahan tertinggi, di mana penduduk menghadapi hambatan berat untuk memiliki rumah.
Kota-kota seperti Hong Kong, Vancouver, dan Los Angeles berada di puncak peringkat dengan rasio di atas 10, yang berarti rata-rata rumah berharga lebih dari 10 kali pendapatan tahunan rata-rata rumah tangga.
Hong Kong menempati urutan teratas global dengan rasio harga rumah terhadap pendapatan yang mencengangkan sebesar 14,4. Ini berarti rumah tipikal berharga lebih dari 14 tahun pendapatan rumah tangga.
Tingginya permintaan yang datang dari seluruh penjuru dunia yang ingin tinggal di kota ini terus membuat harga di luar jangkauan sebagian besar penduduk. Permintaan yang tinggi ini dibarengi oleh jumlah supply ruang yang semakin menipis.
Terlepas dari upaya pemerintah untuk meningkatkan pasokan tempat tinggal, tingkat keterjangkauan harga rumah kian memburuk dalam dekade terakhir.
Sydney, kota "termahal" di Australia, menyusul di peringkat kedua, dengan harga rumah tinggi yang mencapai 13.8 kali lebih besar dari pendapatan masyarakatnya.
Melansir dari The Guardians, debitur di Australia menikmati suku bunga rendah pada 2020 dan 2021, sehingga mendorong kenaikan harga. Median harga perumahan di Sydney melonjak dari sebesar AUD 250.000$ pada 2020 menjadi AUD 1,2 juta pada awal 2022.
Tak hanya Sydney, dikabarkan bahwa harga rumah di kota-kota Australia telah naik sekitar AUD 85.000$ dalam tiga tahun berikutnya.
Pantai Barat Amerika Utara yang Mahal
Kota-kota besar di Pesisir Barat Amerika seperti Vancouver, San Jose, Los Angeles, Honolulu, San Francisco, dan San Diego semuanya termasuk dalam 10 besar pasar perumahan paling mahal di dunia.
Tingginya harga rumah di kota-kota ini merupakan akumulasi dari tingginya permintaan, kendala geografis, dan keterbatasan supply lahan. Semuanya mendorong harga rumah ke level tinggi, mencapai lebih dari 9-12 kali pendapatan tahunan penduduk.
Vancouver menempati peringkat keempat, di mana rasio harga rumah dan pendapatan mencapai 11,8. Di posisi kelima ada Los Angeles yang memiliki rasio mencapai 11,2, membuat kepemilikan rumah hampir mustahil bagi keluarga kelas menengah.
Peningkatan Harga Rumah di Indonesia Melambat
Bank Indonesia (BI) merilis Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) nasional yang kembali mencatat kenaikan pada kuartal II 2025, meskipun laju pertumbuhannya melambat dibandingkan periode sebelumnya. IHPR nasional berada di level 110,13, naik dari 109,15 pada kuartal II 2024.
Sebagai catatan, IHPR adalah sebuah indikator yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia untuk mengukur perkembangan harga properti residensial di pasar primer. IHPR menunjukkan perubahan harga properti dari triwulan ke triwulan dan menjadi salah satu data penting yang digunakan dalam Survei Harga Properti Residensial (SHPR) untuk melihat tren di sektor properti.
IHPR memberikan gambaran tentang bagaimana harga-harga properti residensial (seperti rumah tipe kecil, menengah, dan besar) bergerak dari waktu ke waktu.
Kenaikan harga tercatat di seluruh segmen properti. Rumah tipe kecil naik menjadi 113,33, tipe menengah mencapai 113,07, dan tipe besar berada di level 107,68. Secara pertumbuhan (year-on-year/yoy), pertumbuhan harga untuk rumah tipe kecil mencapai 1,04%, tipe menengah naik 1,25 %, dan tipe besar meningkat 0,70%.
Total pertumbuhan IHPR nasional tercatat 0,90%, lebih rendah dibandingkan pertumbuhan 1,76% pada kuartal II 2024.
Tren Kenaikan Harga Sejak 2019 Tapi Melambat dalam Dua Tahun Terakhir
Data historis menunjukkan bahwa harga properti residensial di Indonesia terus mengalami tren kenaikan dalam enam tahun terakhir. Pada kuartal II 2019, IHPR nasional berada di posisi 101,16 dan terus menanjak hingga menyentuh 110,13 pada kuartal II 2025. Rumah tipe kecil menjadi segmen yang konsisten mencatat pertumbuhan lebih tinggi dibanding tipe menengah dan besar.
Kenaikan tertinggi dalam periode tersebut tercatat pada kuartal II 2023, di mana pertumbuhan tahunan IHPR nasional mencapai 1,92%, dipimpin oleh kenaikan 2,22% pada rumah tipe kecil dan lonjakan 2,72% pada rumah tipe menengah.
Kenaikan harga properti residensial dalam enam tahun terakhir tidak lepas dari faktor meningkatnya permintaan, ketersediaan lahan yang terbatas di kawasan strategis, serta penyesuaian biaya konstruksi.
Namun, laju pertumbuhan tersebut mulai melambat. Pertumbuhan tahunan IHPR yang sempat berada di 1,92% pada kuartal II-2023 turun menjadi hanya 0,90% pada kuartal II-2025. Pelemahan ini sejalan dengan melambatnya penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Di sisi lain, melambatnya pertumbuhan pada kuartal II 2025 dipengaruhi oleh normalisasi daya beli masyarakat pasca lonjakan harga di tahun-tahun sebelumnya, serta meningkatnya suku bunga KPR.
Jika melihat indeks, perlambatan kenaikan harga paling terasa ada di tipe kecil. Perlambatan sangat terasa sangat terasa dalam tiga tahun terakhir. Hal ini bisa disebabkan oleh menurunnya permintaan. Sebaliknya, tipe menengah adalah kelompok yang paling sulit turun harganya. Hal ini terlihat dari perlambatan yang lebih landai.
CNBC INDONESIA RESEARCH
[email protected]
(mae)
